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不動産投資

アパートローンの金利の比較!借り換えしやすい銀行は?

 

日本の金融機関を対象にアパートローンの金利の比較を行いました。比較するとよくわかるのですが、政府系金融機関は金利が安く、1%前半から2%以内がほとんどです。アパートローンの金利比較をして分かったことは、りそな銀行をメインの取引先にしておき、融資が引けそうにもない条件の物件はスルガ銀行に頼むというのがベストだということです。

住宅ローンは自分や家族が住居するために取得する土地の代金や建築費用のために銀行がお金を貸してくれるシステムです。さて、アパートローンとは何でしょうか。アパートローンとは、賃貸経営を目的としたマンションやビル、戸建て、アパートの建築や取得をする際に金融機関から借金ができる仕組みのことをいいます。住宅ローンは自分たちが住むため、アパートローンは営利目的ということになります。

 

ビルローンの審査基準としては、完済するときの年齢が82歳以下であること、借入額が1億円以内で団体信用生命保険に加入できることなどが基準となっています。なぜ借入額が1億円以内なのかというと、融資金額よりも保険金の方が大きくないと、金融機関が損をしてしまうからです。1億円以上借りたい人は、法定相続人の誰か1人を連帯保証人として、さらに、団信不加入に係る念書を提出する必要があります。

アパートローンを申し込む人が個人事業主の人は、毎年の確定申告で申告所得がプラスであるか、マイナスの範囲であっても額が減価償却費の範囲内であることが必須の条件となります。また、申し込みする人が法人の経営者(取締役・社長)である場合は、債務超過に陥っていないこと、過去3年間の業績が赤字でないことが必要条件です。ただし、上記の審査基準は最低これぐらいはないと厳しいというレベルですので、実際に融資の書類に合格サインを書いてもらうにはもう少し厳しめの条件を想定しておいた方がいいでしょう。

さらに、日々生活するために必要な額の収入が毎月、定期的に貰えているかどうかもアパートローンでは重要な項目です。定収入がない方、例えばアルバイトやパート、派遣社員などは不利です。年金生活者は定収入ですが高齢のため審査はやや厳しくなります。金利や株の配当金で生活している人が融資を受けたい場合は、通常は難しいですが、裏技があります。それは、法人を設立して法人の名義で株主になり、給与収入という形で定収入を作るという方法です。これならサラリーマンと同じ会社に雇われる社員になれます。

公務員や弁護士、医師、上場企業の社員はビルローンでも審査に有利になります。解雇されたり病気にならない限り、毎月ほぼ確実に給与がもらえるであろうと銀行が判断しているからです。金融機関は毎月の収入の額よりも、どれだけ安定した収入源を持っているかという観点で審査を進めます。ですので、アルバイトよりも中小企業の正社員、それよりも公務員の方が属性が良いと判断します。

 

アパートローンの金利の一覧をインターネットで探しても情報が出てきませんが、これは実際の金利を店頭でしか教えてくれない銀行が多いからです。以下の記事を読めば比較するまでもなく、アパートローンの借り換えに応じてくれやすい金融機関はどこかすぐにわかるようになっています。借り換えの審査がやさしいところ、新規融資にやさしい銀行というのが存在します。比較しなくても、不動産投資の初心者はここの銀行で審査を受けたほうが良いとか、借り換えは○○銀行が良いというのがわかります。

まとめを先に書いてしまいますが、アパートローンの金利の相場はメガバンクでは1.9%、地銀で2%台となっています。スルガ銀行の金利は相場からはかけはなれて4.5%と高い水準ですが、これはボロ物件にも融資してくれるリスクを考慮したものですので、地方のアパートを狙っている人は注目しておきましょう。また、かなり審査がゆるい(銀行側がかなりリスクテイクしている)のが特徴です。

 

 

日本政策金融公庫

不動産投資をするときにお金を借りる相手といえばまず銀行が思い浮かびますが、その前に低金利で融資を受けられる日本政策金融公庫という政府系金融機関をチェックしておきましょう。日本政策金融公庫は民間銀行と違って営利性が低く、社会的弱者の援助という目的がありますので、29歳以下の若者、女性、55歳以上の方は融資が通りやすいです。しかも保証人が不要で、固定金利ですので、将来の返済計画がたてやすいという特徴があります。

 

ただし、自宅を保有しているか、他の不動産投資の物件を担保として差し出すことができる人だけが審査をパスすることができます。自宅が持ち家であれば、戸建てやマンションなど種類は問いません。2000万円から3000万円ぐらいのよくある不動産投資物件を保有している人は比較するまでもなく、銀行よりも安い金利で何千万も借りることができます。

そして注意したいのが、税金の未払いや電気やガス、水道といった公共料金の未払い。政府系の金融機関なので、例えば所得税や法人税を払い忘れていたり、国民年金保険料の未払いがあったりするとまず融資は不可能です。電気料金を支払っていなかった人はすぐに確認しましょう。たった数千円の未払いがあるだけで数千万円の融資実行の稟議が通らないという話はよくあります。

 

金利は、1.25%から1.85%までの間で決定されます。金利を決める要因は、借入額に対する担保物件の評価額の割合です。例えば、4800万円借りようとしていて、自分が評価額4800万円の一棟アパートを保有していたとすると、割合は100%になりますので、金利は最も低い1.25%となります。

融資の申し込みの際には、銀行と違って、必ず面談の審査があります。必要な書類には、登記簿謄本、建物の写真、キャッシュフロー試算表、確定申告書、会社の場合は決算書の写し、源泉徴収票、課税証明書、住民票などです。審査の時間は1週間から10日間かかります。合格でも不合格でも電話連絡があります。しかし、申し込みをしたらいつでも電話は出られるようにしておきましょう。日本政策金融公庫は連絡がつかないことを嫌います。何回電話しても出られないとなると、本当にこの人に融資をしても大丈夫かな?と思われてしまいますので、これは注意しておきましょう。

 

さらに、融資期間は30歳以上55未満の男性の場合は10年間となっていて、融資極度額は4800万円ですので、小規模な物件を自分のものにするときに利用するとよいでしょう。4800万円とはいっても、表面利回りが10%の収益物件であれば年間の収入が480万円にもなります。

 

紀陽銀行

和歌山県に本店がある紀陽銀行は地方銀行なので、投資先の物件の所在地が和歌山県の場合は審査で有利になることは間違いありません。紀陽銀行は不動産投資のためのローンという金融商品がありませんので、収益物件の借入には向いていません。そういうわけで、借り換えにも積極的な対応は望めません。しかしながら、将来の収益不動産でありながら自分が住むための物件ということにして、住宅ローンを通すという裏技が使えます。スペシャルマイチョイスなら10年の固定金利で2.90%、長期固定金利住宅ローンは25年の融資期間で金利は1.95%、フラット35だと手数料定額型の固定金利で1.23%となっています。

 

千葉銀行

千葉銀行のアパートローンは固定金利と変動金利のどちらかを選択可能で、途中でも変更ができます。最高額は1億円、期間は最長で35年となっています。しかしこれはホームページに記載されている最高額で、実際には5億円も引き出せた人が多数います。貸家でも融資してくれるうえに、中古物件でも大丈夫です。返済の方法は銀行口座の引き落としになり、利息も自動振替となります。

 

ちばぎん保証という保証会社が保証人になってくれますが、原則として融資を実施する物件を担保に入れなくてはなりません。つまり、本業の収入が途絶えたり、借金を作ったりして返済できなくなったら千葉銀行に収益物件を引き渡すことになります。また、千葉銀行の判断により、法定相続人1人以上を連帯保証人にする必要があります。1人以上ということは、2人か3人になるという意味にも捉えることができますが、基本的には1人だけですので心配不要です。アパートローンの手数料は54,000円です。

 

お問い合わせは、千葉中央ローンプラザ(電話番号:043-227-8505)にしましょう。取り扱い件数が多いため、役立つ情報をたくさんもらえます。受付時間は、平日は10時から18時まで、土日・祝日は10時から17時までです。ただし、毎週水曜日は休業日となっていますので、早く問い合わせたいという方は、ちばぎんひまわりラウンジ津田沼(電話番号:047-470-5011)に連絡しましょう。さすがに年末年始はお休みです。

 

金利は窓口に問い合わせないと教えてくれませんが、相場としては2.3%前後となります。公務員や医師など属性が良ければ1.9%台も報告されています。千葉銀行は勤務地か自宅が千葉県にあると審査に有利となり、逆に東京都西部の居住者は審査の通過が難しくなります。ただし、葛飾区や江戸川区など千葉県に隣接している区に住民票があるか勤務先があるなら問題ありません

 

オリックス銀行

住宅ローンプラザに来店することが融資の条件となっています。おそらく融資するに値する人物であるかどうかを判断するためでしょう。ハキハキと誠実に応対して、提出書類に不備もなく、返済計画もしっかり練り込んであれば問題ないでしょう。また、同じ勤務先に3年以上継続して勤めていて、年収が税込みで500万円以上という条件がついています。

 

自営業の場合は、開業届を税務署に提出して、営業を開始してから3年以上経過していることが条件です。オリックス銀行はアパートローンの借り換えに積極的なのが特徴です。三井住友銀行や三菱東京UFJ銀行といったメガバンクから借り換える人も多いです。借入の限度額は2億円とホームページには記載されていますが、実際のところやはり千葉銀行のように個人の属性によって上限を5億円程度まで引き上げるケースも多々あるようです。金利は、変動金利型と固定金利型のどちらかを選択します。

 

返済方法は毎月元利均等分割返済となっていて、これは毎月の返済額が一定になるように調整された返済方法です。最初は利息がほとんどを占めていますが、返済期限が近づくにつれて、元金の割合が増加するようになっています。オリックス銀行で借入を起こした場合は、必ずアパートの火災保険に加入することになります。審査においては担当者が必要と判断した書類を追加で提出することになることが多いですが、面倒でもすぐに準備しましょう。オリックス銀行と他行においてアパートローンの金利の比較をすると、オリックス銀行はやや低いです。

 

北陸銀行

賃貸マンション、貸事務所などの収益物件の建築や取得に使えるのが北陸銀行のアパートローンです。外国人の方でも日本の永住許可を受けていれば融資対象となります。他の銀行では、家賃収入の他に本業での収入があることが必須条件だったりしますが、北陸銀行は家賃収入だけで借金返済ができる人にしかお金を貸しません。適用金利は、よほど属性が悪かったり、頭金が少なかったりしない限りは2%台となります。具体的な数字はインターネットの情報には一切ありませんので、窓口で直接聞きましょう。変動金利を選択した場合は、北陸銀行の長期のプライムレートを基準として金利が変動します。

 

融資期間は、鉄骨または鉄筋コンクリートの場合は25年以内、木造だと20年間となっています。毎月の返済額を試算したいときは、窓口の担当者に質問しましょう。その場で回答してくれます。建物には火災保険をかけて、保険金の請求権に質権が設定されます。万が一、大震災が発生して火災でアパートが焼失したときには、北陸銀行が保険金を受け取ることになります。必要書類は、健康保険証などの本人確認書類、源泉徴収票、納税証明書、確定申告書、印鑑証明書、売買契約書、実測図などです。

 

スルガ銀行

アパートローンの金利の比較をする前に注目しておきたい金融機関がここです。スルガ銀行はアパートローンの審査が甘く、簡単に回答を出してくれますが、年収が高いか勤務先の規模が大きいなど属性がよくないと審査に通りません。不動産投資をする人にとってスルガ銀行は真っ先に思い浮かぶ銀行で、融資スピードは国内の銀行の中でダントツ1位です

 

三井住友銀行やみずほ銀行が1か月もかけて審査をするところ、スルガ銀行はなんと3営業日で融資の許可を出してくれます。ただし、金利が4.5%と高めなので、表面利回りは11%は欲しいところです。そうでないと、東京や大阪など都市圏の新築マンションへの投資と利益に差がなくなってしまいます。通常、築20年の地方のボロアパートだったら銀行融資は絶望的ですが、スルガ銀行なら融資をしてくれる可能性があります。耐用年数を超えている収益物件でも条件が良いなら狙ってみるのもアリです。

 

年収が800万円以上ある方はほぼ確実に借りれるでしょう。年収500万円ぐらいの方でも可能性は十分ありますので、実質利回りのできるだけ高い物件を選び、収支計画書を細かく書き上げておきましょう。実質利回りは、地方アパートなら13%、都市部郊外のアパートなら11%以上のものを選びましょう。こんな条件の選び方をしているとほとんど選択肢がなくなりますが、それだけお買い得な物件は少ないのです。ちなみに、東京23区内のアパートは利回りが低いものばかりですので、金利が4.5%もあるスルガ銀行から借金をすると手元にほとんどお金が残りません。よほど物件選びで失敗しない限り収支は黒字にはなるでしょうが、年間の利回りが5%にもならないというのはよく聞く話です。

 

静岡県に本店がある銀行ですが、北海道から沖縄まで全国どこの地域でもかなり積極的に審査を通してくれます。こんな地銀はほかにはありませんので、不動産投資家からは特殊な金融機関として非常に注目されています。担保となる物件の評価額は、どこの銀行でも積算評価で計算します。この点はスルガ銀行も同じですが、掛目を入れないところが異なります。都市銀行や地銀のように掛目を入れてしまうと融資実行額が30%程度減少してしまいますが、掛目を設定しないと少ない頭金でレバレッジを効かせて価格の高い収益物件を買うことができるのです。

 

りそな銀行

ほかの銀行と同じく、りそな銀行にも不動産融資に積極的な支店とそうでない支店とがあります。同じエリアでも支店長の方針によって審査が厳しかったり甘かったりするのです。銀行によっても審査通過の難易度がかなり異なります。例えば三菱東京UFJ銀行は難しいことで有名ですが、上記のスルガ銀行は条件が揃えば簡単に融資してくれます。りそな銀行でアパートローンを申し込むと、まず本店直轄の不動産融資部門が一次受けをします。その後簡単な一次審査を行い、適切な部署に案件を割り振ります。

 

ですので、上記の通り、アパートローンに消極的な支店に当たってしまうこともあります。自分では支店を選ぶことができないようになっているので、もはや借り換えも運を天に任せるしかないのです。とはいえ、りそな銀行はメガバンクの中で最も不動産融資を一番受けやすい銀行です。頭金は30%もあればOK、10%でも審査を通過したという報告があります。金利は地方銀行と比較するとさすがに低く、1%台後半になることも。最近はアパートローンの申し込みから回答まで5営業日以内になることが多いです。スルガ銀行の審査に落ちたときに次にチャレンジする銀行としてオススメです。

 
三井住友銀行

直担アパートローンでは、土地の所有権が借地権となっているが、運営が順調なので底地ごと買い取りをしたいときや、築年数が30年以上経過して家賃収入も下がってきたのでリフォームしたいときなどに役立ちます。取り扱い手数料が他行と比較すると高く、108,000円かかります。借入をしている期間中は、家賃収入の変化などをまとめた資料を提出する必要があります。

 

担保物件に関しては、地積測量図、工事請負契約書、家賃保証契約書、物件パンフレットなどを提出します。物件パンフレットは前のオーナーさんや不動産会社が用意してくれるわけではありませんので、自分で外観や室内などの写真を撮り、家賃や周辺環境などをまとめて製本したものを用意しましょう。他行と金利を比較するとさすがにメガバンク、1%台を連発しているほど低いです。

 

三菱東京UFJ銀行

三菱東京UFJ銀行は日本の銀行の中で最大規模となっていますが、全銀行の中でも融資を引くのに最もハードルが高く、特に新規融資に関しては非常に貸し渋ることで有名です。ただし、借り換えに関しては属性が良ければきちんと応じてくれます。注意したいのが、三菱東京UFJ銀行と取引をしたい場合は、一番最初の取引は最悪でもみずほ銀行などのメガバンクにしておくことです。なぜかというと、ここは他行との格の差やアパートローン申込者の属性(勤務先など)を非常に重視するからです。最初からスルガ銀行などの地銀としか取引をしていない場合は、「こんな銀行としか取引できないのか」と思われてしまいます。信じられないかもしれませんが、これは本当です。

 

まぐちゃんは三菱東京UFJ銀行での勤務経験があるので分かるのですが、どの行員も誇りをもって仕事をしており、同僚も学歴の高い人が多かったです。他行の話になると「ああ、あの銀行ね」みたいな感じで、自分たちがトップなんだという雰囲気です。研修のときにも自分たちの銀行がいかにグローバルに展開しており、多様な金融商品を取り扱い、資産規模が大きいか徹底的に叩き込まれました。こうして自尊心が高まった高学歴の行員があなたの融資担当者なのです

 

さらにこんなエピソードもあります。以前、まぐちゃんが会社を立ち上げたとき法人の銀行口座を開設しようと三菱東京UFJ銀行のある支店(東京都港区)に出向いたとき、こう言われました。「追加の提出書類として、ご自身の履歴書をご持参下さい。」まぐちゃんは驚きました。銀行口座を開設するために自分の履歴書が必要なのです!つまり、担当者はまぐちゃんの学歴や職歴を知りたがっていたわけです。もちろん言うまでもなく、高学歴で上場企業勤務経験ありならプラス要素です。他行でもいくつか法人の口座を作りましたが、履歴書が必要な銀行は三菱東京UFJ銀行だけでした。

審査は非常に厳しいですが、その分金利も低く、1%台もよくあるケースです。メガバンクの融資の引き出しに成功した方は、是非チャレンジしてみてください。5億円以上の大口顧客は大事にされますよ。

 

JA

農協のアパートローンはハードルが低く、前年度の年収が150万円以上が審査基準となっています。保証人は不要ですが、保証会社の利用が必須となっています。保証料は、5000万円の融資であれば、25年間の借入で約108万円です。JA賃貸住宅ローンの場合は、家賃の振り込み口座をJAバンクに指定する必要があります。金利は、変動金利なら1.50%、15年間の固定金利だと3.40%となります。

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